Investissement locatif à plusieurs : acheter en nom propre ou via une société ?


Indépendance financière, Investissements / mercredi, avril 3rd, 2019

two person wearing gray and blue suits

Te souviens-tu de mon plan de bataille pour être rentière à 45 ans ? Et bien, dans ce plan, l’immobilier a une place particulière. J’ai investi en direct pour ma résidence principale et en pierre-papier (SCPI).

En ce moment, avec un associé, on veut se lancer sur l’investissement locatif.  Quelle structure on pense adopter pour avancer sur ce projet ? Suis le guide !

Quelques notions

L’achat en nom propre, c’est acheter à titre individuel. Le nom de l’acheteur est mis sur l’acte de propriété.
En cas d’achat à plusieurs, le nom des différents acheteurs et la part de chacun sont précisés sur l’acte de propriété.

L’alternative consiste à instaurer une société et lui faire réaliser l’achat et/ou la détention de propriété. Dans l’immobilier, la forme la plus commune est la Société Civile Immobilière ou SCI.
On peut également passer par d’autres structures légales comme la Société par Actions Simplifiée (SAS) ou la Société Anonyme à Responsabilité Limitée. Je me concentrerai ici sur la SCI sachant que ces autres formes apportent des avantages / inconvénients distincts, à étudier si tu souhaites créer une société et à jauger par rapport à tes objectifs.

Avantages, inconvénients ?

Acheter en nom propre induit la mise en place de l’indivision : tous les acheteurs sont propriétaires indivis. Toute décision sur la gestion du patrimoine doit être collective. Cela peut engendrer des litiges, notamment lorsqu’un des propriétaires indivis souhaite vendre.
Quand le lien entre les acheteurs n’est pas familial, ou civil, la transmission de patrimoine, la succession peut s’avérer plus compliquée. De la même manière, il faut redoubler d’efforts pour convaincre les banques à prêter dans ce type de situation. Du fait de la solidarité intrinsèque, on prête plus facilement aux couples qu’aux amis 🙂
Dans les avantages, on peut noter qu’il y a moins, voire aucune formalité administrative à réaliser, en dehors de ce qui peut être demandé dans le cadre d’un prêt classique.
Par ailleurs, selon conditions, les prêts conventionnés type PEL (Plan Epargne Logement) ou PTZ (Prêt à Taux Zero) sont accessibles.

Pour ce qui est de la SCI, côté paperasse on est servis !
Tout d’abord, il faut monter une SCI : constituer les statuts, la déclarer, déposer le capital…
Dans les statuts,  les associés nomment un gérant décisionnaire ou mettent en place une co-gérance.
Pendant toute la vie de la SCI, pour en profiter à plein, il sera nécessaire de tenir une comptabilité. Ce qui peut en rebuter certains.
De l’autre côté, la SCI apporte de la clarté sur la répartition du patrimoine et des obligations. En effet, tout est fonction du volume de part de chacun des associés.
La transmission de parts de SCI est simplifiée, de même que la cession. La SCI reste vive tant qu’elle a au moins 2 associés.
Pour ce qui est des prêts immobiliers, les banques peuvent prêter à la SCI directement, tout comme prêter aux associés qui le réattribuent à la SCI.
Enfin, en termes de fiscalité, la SCI permet l’imposition sur le revenu (IR) des associés, ou l’imposition de la société (IS) en elle-même. Ce choix se fait lors de la constitution de la SCI et dépend là encore de tes objectifs. Le changement IR vers IS est possible, après procédures et frais. La SCI imposée à l’IS ne peut être convertie pour imposer sur les revenus.

A savoir : on peut très bien acheter en nom propre, puis monter la SCI et y verser les biens achetés. En revanche, prévoir frais et un peu d’administratif pour le changement.

Alors à ton avis, quel va être notre choix ?

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