Investir dans la pierre-papier : le cas des SCI, SCPI et des OPCI


Indépendance financière, Investissements / mercredi, décembre 5th, 2018

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L’immobilier fait partie de mon plan pour vivre de mes rentes à 45 ans. Déja propriétaire de ma résidence principale, je m’intéresse à des placements immobiliers en direct ou indirect.

Au delà de l’investissement locatif (acheter un bien immobilier pour le louer), il existe une formule communément appelée la pierre-papier.

Cela consiste à investir son argent pour l’achat et la gestion de biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des établissements de santé, … sous forme de « papier » puisque l’investisseur achète des parts proposées par la société acheteuse / gestionnaire.
C’est un investissement à envisager sur 8 ans et plus, pour lisser le risque et amortir les frais inhérents.

L’avantage principal c’est qu’en tant qu’investisseur, c’est très passif : la gestion des biens, de la location et de l’entretien est complètement déléguée, en contrepartie des frais appliqués. On peut acheter de la pierre-papier à partir d’une centaine d’euros.

Cependant, l’immobilier en pierre-papier comme physique reste soumis à l’influence du marché locatif, la situation économique, les taux d’intérêts, les montants des charge, le paiement des loyers,… Ce n’est donc pas sans risque !

A chacun sa formule

La SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier) est l’offre la plus commune et la plus connue, composée exclusivement d’immobilier. Elle revêt plusieurs formes, critères (localisation, secteurs,…), et peut servir des objectifs distincts :

  • la SCPI de rendement se concentre sur la génération de plus-value et servir un revenu sur la base d’un immobilier professionnel
  • la SCPI de plus-value joue dans la cour de l’immobilier résidentiel
  • la SCPI fiscale propose de bénéficier des avantages fiscaux issus de l’immobilier locatif sur des biens éligibles : Malraux, Pinel, déficit foncier

En termes de revenus, l’investisseur reçoit sa quote-part des loyers nets de charge, de manière trimestrielle.
En fonction de la qualité de la SCPI, du gestionnaire, on peut viser du 3-5% net de frais de gestion. La composition de la SCPI a un impact sur la gestion du risque et la réalité du rendement.

L’OPCI (ou Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un dispositif plus récent qui mélange SCPI, immobilier en direct, foncières cotées (immobilier en Bourse ou SIIC), liquidités et actions/obligations. Malgré cette dernière composante « actions/obligations », l’OPCI lui-même n’est pas coté. Il existe un nombre limité d’OPCI en France, c’est un marché régulé par l’AMF.

Créé à l’origine pour supplanter la SCPI, les 2 offres vivent aujourd’hui et sont disponibles sur le marché. C’est la composition de l’OPCI qui lui permet une plus grande liquidité comparée à la SCPI. La part « actions/obligations » amène cependant plus de risque.

L’OPCI vise à générer des dividendes issus de 85% des revenus locatifs nets et 50% des plus-values immobilières,  et éventuelles plus-values mobilières.

Enfin, la SCI (ou Société Civile Immobilière) propose une diversification de placement en utilisant l’immobilier en direct professionnel voire thématique, les SCPI, les OPCI, les foncières cotées. En achetant des parts, l’investisseur devient associé de la SCI.

Les revenus de la SCI sont capitalisés, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas distribués mais viennent augmenter la valeur liquidative de part. Le bénéfice vient donc de la potentielle plus-value à la revente.

Comment acheter de la pierre-papier ?

Il est possible d’acheter des parts de SCPI, OPCI et SCI en direct avec un crédit immobilier pour bénéficier de l’effet levier. Dans ce cas, les éventuels bénéfices font l’objet de la fiscalisation idoine (revenus fonciers, capitaux mobiliers). La revente de parts peut en revanche s’avérer compliquée et longue.

L’autre voie est d’utiliser l’assurance-vie et d’acheter des parts en tant qu’unités de compte. Dans ce cadre, on bénéficie de la fiscalité de l’assurance-vie.

Concernant les SCPI, en contrepartie de la plus forte liquidité des parts, l’assureur prélèvera 15% des loyers de votre SCPI. En outre, l’assureur est le vrai propriétaire de vos parts !

Enfin, toutes les SCPI, OPCI, SCI ne sont pas proposées par tous les contrats d’assurance-vie, attention à ce détail lors de votre choix de support.

Pour ma part, je m’intéresse à l’OPCI voire à la SCI en raison de leur diversification intrinsèque.

Et toi, es-tu tenté-e par la pierre-papier ?

Photo de Pixabay sur Pexels.com

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