Pourquoi rembourser en avance son crédit immobilier ?


Finances personnelles, Indépendance financière / mercredi, août 22nd, 2018

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De nos jours, on considère que le crédit immobilier est bon marché, grâce aux taux d’intérêts très faibles. Une fois accordé et en route, tu as des mensualités à rembourser pour une certaine durée. En parallèle, il est très intéressant d’effectuer un à plusieurs remboursements anticipés pour baisser le restant dû et liquider dès que possible le crédit.

C’est une astuce très utilisée. On constate que les crédits immobiliers contractualisés sur 15 ans, 20 ans et plus ont une durée de vie moyenne de 7 à 9 ans  seulement.
Pourquoi prendre une durée plus longue alors ? Pour des mensualités plus faibles à des taux d’intérêts restant abordables. A date, un emprunt sur 20 ans c’est un taux d’intérêt entre 1 et 1,50% (selon les régions, votre profil d’emprunteur, le montant du prêt etc).

Réaliser des remboursements anticipés, partiellement ou totalement, ça a plusieurs avantages :

  • Gagner sur le coût total du crédit

Lorsqu’on prend un crédit, la somme empruntée est augmentée du produit du taux d’intérêt. Par exemple, si j’emprunte 100€ sur un mois avec un taux de 10%, je rembourserai (100+10) = 110€.
La différence entre la somme due et le montant de l’emprunt (110-100=10), c’est le coût total du crédit.

Sur un crédit immobilier, le montant emprunté est plus conséquent avec des échéances plus longues. Pour un crédit immobilier de 200 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,50%, le coût total du crédit sera de 31 622 euros.

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Si tu rembourses en anticipé, les intérêts sont recalculés sur la nouvelle somme restant due et non plus le capital initialement emprunté. Plus tu vas rembourser, plus les intérêts vont diminuer, plus le coût total de l’emprunt va se réduire. 

  • Baisse de l’assurance emprunteur

Si tu as souscrit l’assurance emprunteur auprès de ta banque, en réalisant un remboursement anticipé, elle va être automatiquement recalculée sur le restant dû et baisser, sans rien faire !

  • Des livrets d’épargne peu rémunérateurs

En dehors de l’épargne de précaution, lorsque tu encaisses des sommes reçues de manière exceptionnelle ou récurrente, il serait tentant de les mettre en épargne sur un livret classique.
Hélàs, avec les taux réels négatifs en vigueur, faire cela revient à perdre de l’argent.

  • Récupérer de la trésorerie

Qui paye ses dettes s’enrichit. En remboursant en avance une partie de ton capital, le banquier peut te proposer d’impacter le solde de l’emprunt de 3 manières (que j’expliquerai un peu plus bas) : baisser la mensualité, baisser la durée, faire un mix des deux.
Dans tous les cas, on réduit un passif (une dette), et on se crée une occasion d’investir dans un actif.
Je te renvoie vers les bases de la comptabilité financière pour plus de détails sur le sujet des actifs et des passifs.

Zoom sur l’indemnité de remboursement anticipé (IRA)

La banque n’aime pas trop voir partir un client à qui elle a prêté de l’argent. C’est ce qui arrive lorsque ledit client fait racheter son prêt par une autre banque. Il y a donc une clause qui leur permet de se rattraper.
Dans mon cas, si je faisais racheter mon prêt, je devrais payer 3% du capital restant dû en plus du remboursement anticipé total à la banque qui m’avait prêté en premier. C’est ce qu’on appelle une indemnité de remboursement anticipé (ou IRA).
Dans mon contrat, si le ou les remboursements se font en dehors d’un rachat de prêt par la concurrence alors cette clause n’est pas valable.

Parfois, une clause peut t’obliger à un montant minimum pour effectuer un remboursement anticipé, par exemple, 10% du restant dû.

Je t’invite à revérifier ton contrat de prêt et à renégocier celui-ci s’il existe des IRA sur des remboursements hors rachat de prêt.

Réduire la durée ou la mensualité ?

Que faire avec la somme restant à rembourser ?

  • Diminuer la durée : l’avantage principal c’est que cela réduira énormément le coût total du crédit. Tu garderas la même mensualité, et ton crédit sera remboursé plus rapidement.
  • Diminuer la mensualité : là c’est ta trésorerie qui gagne, avec un crédit impactant moins fortement ton reste à vivre. Tu garderas la même durée restante de crédit.
  • Faire un mix des deux : si la banque te le permet et que tu veux gagner sur les 2 tableaux, c’est possible !

Tout dépend de ton objectif et de tes besoins. Alors à toi de jouer 🙂

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