Investissement immobilier locatif : les 5 questions à se poser avant de se lancer

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Souhaitant profiter de l’effet de levier du crédit, je  veux avancer sur le deuxième pilier de revenus complémentaires : l’immobilier locatif.
Je m’intéresse à l’aventure de l’immobilier en direct, à ma façon.

Voici les 5 questions que je me pose, comme autant d’étapes à franchir pour avancer sereinement.

Est-ce que j’ai une expérience suffisante en recherche et conclusion de crédit ?

La bonne nouvelle, c’est qu’avec l’achat de ma résidence principale il y a quelques années, je sais quelles étapes suivre pour rechercher un crédit, comment mettre en concurrence les banques, contacter / travailler avec des courtiers…
De ce que j’ai compris, lu, vu à gauche à droite, pour un bon investissement locatif, il faut :

  • viser un crédit de 20 ans voire 25 ans
  • obtenir différé d’emprunt et absence d’Indemnité de remboursement anticipé, pour créer une trésorerie
  • travailler le dossier bancaire comme un dossier d’investissement : présenter la stratégie d’exploitation, montrer la rentabilité financière (a minima un cashflow positif après impôts et charges), clarifier le coût des éventuels travaux…
  • travailler sur un crédit à 110% c’est-à-dire avec frais de notaire inclus… les avoir de côté au cas où ça ne passerait pas 🙂

Que ce soit un achat en nom propre ou en SCI, je pense que cette partie est bien acquise, et qu’il y aura toujours à apprendre sur le chemin.

Quel temps vais-je consacrer à l’investissement locatif aujourd’hui et demain ?

Le temps que je veux y consacrer est essentiellement avant l’achat, à sélectionner, trouver le bien et l’acheter. Je me demande même si je ne vais pas déléguer la partie recherche, tant elle semble fastidieuse.
Une fois le bien acheté, opérationnel et mis sur le marché, je veux y avoir à faire le moins possible. Une bonne stratégie semblerait de garder l’administratif pur à mon niveau et de passer la main sur le tout-venant et le quotidien à une conciergerie, ou une agence si le bien est trop loin. Plus on délègue, plus le coût se reporte sur la marge, donc sur la rentabilité. 
Cela impacte directement la stratégie d’exploitation. Les possibilités ne sont pas infinies, et pour commencer je tenterai bien la location meublée d’un studio ou d’un F2. 

Qu’est-ce que j’attends comme retour sur investissement ?

J’attends un bien qui s’autofinance et sort un cashflow positif de 100€ par mois, après impôts et charges.
Dans cette aventure, le principal c’est l’apprentissage par l’expérience, de construire sa confiance et ses repères sur le sujet. Un bon préambule pour envisager d’autres investissements par la suite et de viser des rendements plus hauts.

Dans quelles villes acheter ?

On entend souvent dire que la clé n°1 de l’investissement immobilier, c’est l’emplacement.
Il semble logique de regarder dans des villes qu’on connait : soit celle où on habite, soit celle qu’on a connu pendant son enfance, ses études.
Il est important de connaitre l’endroit, se faire conseiller par quelqu’un de confiance le cas échéant.
D’autres informations sont à regarder, notamment :

  • le prix moyen du mètre carré, à l’achat et à la location, de la ville et de la zone convoitée. Tout aussi intéressant, regarder son évolution, en cas de revente à terme
  • la sociologie des potentiels locataires (tourisme ? étudiant ? travailleur ?)
  • la fiscalité de la ville

Voilà, on a un début de stratégie, reste plus qu’à écrire l’histoire qui va avec 🙂

Et toi, quelles questions tu te poses avant de te lancer dans un investissement immobilier ?

Faut-il acheter une formation ?

Après avoir fait le tour de la question, étudié le format de ces contenus, délivrés sous forme de retours d’expérience, je crois qu’elles sont là pour donner confiance.
En soi, les connaissances prodiguées ne sont pas inaccessibles si on s’en donne le moyen et le temps. Et j’ai le moyen ET le temps d’apprendre 🙂

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