L’immobilier dans mon plan de future rentière (à 45 ans !)


Indépendance financière, Investissements / mercredi, septembre 5th, 2018

pexels-photo-323780

Voici le sujet qui me pose le plus de questions. Après avoir mis en place une épargne de précaution puis défini mes objectifs, j’estime que le cadre est OK pour investir.
Dans les véhicules d’investissement, l’immobilier revient souvent, et pour cause. Il n’y a pas plus tangible et physique que d’acheter un bien immobilier. Ce dernier bénéficie en outre de l’effet de levier par le crédit.

Acheter pour louer ? Acheter d’abord pour y vivre ?

Cela a trotté dans ma tête pendant plus de 15 ans. Je suis arrivée en région parisienne il y a près de 20 ans, les loyers ici ne sont pas donnés, tout comme le coût de la vie en général.

En 2012, j’étais la locataire d’un bien dit « loi Scellier ». Je payais un loyer inférieur d’au moins 25% par rapport au marché, c’était l’avantage. L’inconvénient connu, c’était cette épée de Damoclès. Malgré une hausse modérée des loyers année après année, on avait en ligne de mire cette échéance à 9 ans, après quoi, on reviendrait au prix du marché.

Et là, pour garder le confort ambiant (très proche de Paris, ligne de métro à proximité, le sud parisien), je préférais clairement payer le montant réclamé en remboursement de crédit plutôt qu’en loyer. Et ce malgré les surcoûts que le statut de propriétaire allait engendrer : les charges, la taxe foncière.

Je vois aussi mes parents, aujourd’hui tous les 2 à la retraite depuis quelques années, et propriétaires de leur appartement avec un crédit totalement remboursé. A leur échelle et avec leurs moyens actuels, ils arrivent à gérer les charges de copropriété, les impôts locaux et leur quotidien. Un loyer serait vraiment une surcharge et leur budget serait impossible à vivre.

Le hasard de la vie a fait que j’avais de bonnes économies de côté, et hélas comme tu le sais, les supports de placements qui rémunèrent se font rares. A partir de là, mon objectif était clair : acheter un bien présentant peu ou prou les mêmes caractéristiques de ma location et y vivre. En termes de caractéristiques, j’entendais : surface, équipements, mensualité, charges, environnement.

Les oreilles à l’écoute du marché, nous achetions à 2, on a fini par tomber sur un programme immobilier qui correspondait à plusieurs de nos critères. On a réfléchi à cet appartement comme notre résidence principale mais aussi comme une future location lorsqu’on en aura marre de Paris 😉

Et pour ça, il y a 3 critères à avoir en tête :

  • Commerces à proximité
  • Transport à proximité
  • Travail à proximité

Un bon emplacement en ville concentre ces 3 critères. Pour une location, du travail à côté rythme avec des travailleurs à héberger. Les transports permettent la mobilité. Les commerces pour le côté pratique.

Et même si aujourd’hui, cet appartement est un vrai passif dans toute sa splendeur, c’est d’abord mon premier patrimoine, en tout cas, quand le crédit sera complètement remboursé. Je ne regrette ni le choix, ni l’achat réalisé, qui m’a permis de rentrer dans le marché et d’acquérir de l’expérience sur le domaine : recherche de bien, demande et négociation de crédit, échanges avec le notaire…

Se garder de la marge pour d’autres projets

Résultat des courses : pour le moment ma capacité d’endettement est fortement impactée… mais pas complètement ! On a travaillé notre projet pour ne pas être à 33% d’endettement. Je peux donc voir les banques pour un nouveau projet, par exemple de l’achat / location de garages voire de caves.

En effet, dans notre secteur, les places de parking sont déjà une denrée rare. Les sous-sols du sud parisien sont des anciennes carrières pour la plupart, les administrations sont incitées à limiter la construction de caves, de parking en sous-sol.

Pour le moment, je me concentre sur la bourse, mais d’ici 1 an ou 2, une fois ce support fonctionnel, je me pencherai sérieusement sur l’achat/location de garages. Et on me suggère même dans l’oreillette de regarder près des gares.

Je suis aussi tentée par d’autres investissements :

  • crowdlending pour la promotion immobilière : prêt d’argent par financement collectif, avec rémunération par taux d’intérêt. Il existe des plateformes spécialisées sur ce créneau.
  • SCPI : Société Commune de Placement en Immobilier. On achète une part de société qui va investir dans des locaux commerciaux, des bureaux, des établissement de santé. Elle rémunère ensuite en loyers. Achetable en direct ou via l’assurance-vie.
  • SIIC : l’immobilier en bourse via les sociétés d’investissement immobilier côtées. On y retrouve par exemple des centres commerciaux. Rémunération par dividendes (plus de 90% des bénéfices sont reversés) et éventuellement plus values, comme pour une action. Achetable en direct sur un compte-titre et incompatible PEA/ PEA-PME.

En revanche, et malgré les appels du pied niveau défiscalisation, je ne cèderai pas au Pinel. Au mieux une rentabilité brute de 3-4% (dixit le promoteur immobilier), au pire des ennuis une fois la période de défiscalisation terminée et des difficultés à la revente.


Prochainement, je t’expliquerai mes autres pistes pour mieux vivre avec mon argent et atteindre ce rêve de l’indépendance financière.

  • Agir en bourse (après m’être formée sur le sujet)
  • Générer des revenus d’affiliations
  • Créer une formation en ligne

Et toi, quels sont tes projets dans l’immobilier ?
Tu as des questions ? Des suggestions ? Je compte sur toi pour m’en faire part en commentaires !