Immobilier : SCPI en direct ou via l’assurance-vie ?


Indépendance financière, Investissements / mercredi, février 13th, 2019

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Investir dans l’immobilier via la pierre-papier peut se faire en achat direct ou via l’assurance-vie en unités de comptes. Selon tes objectifs, ta fiscalité, chacune des solutions peut avoir des avantages et des inconvénients. Faisons le point en prenant l’exemple des SCPI de rendement, forme la plus populaire.

Placement à revenus passifs, la SCPI est un support qui s’inscrit pleinement dans mon plan de bataille.
Les taux de distribution (ou rendement) pour 2018 sont en cours d’annonce, dépassant pour la plupart les 4% nets de frais de gestion, avant prélèvement sociaux.

Attention : les performances passées ne préjugent pas des performances présentes et futures. Je ne fais pas de conseil ici, je ne suis pas conseillère en patrimoine. Je raconte sur ce blog mon retour d’expérience sans que cela soit une incitation à l’investissement sur des instruments financiers. J’en appelle à ton libre arbitre sur l’utilisation des informations que je te fournis sur le blog en général, et cet article en particulier.

Investir en direct

Acheter les SCPI en direct offre l’accès à l’exhaustivité des SCPI existantes, et parfois les SCPI représentant les meilleurs rendements dans leur spécialité. Cependant, souviens-toi, pas de rendement sans risque !

Avec l’achat en direct, tu es propriétaire des parts de SCPI. 

L’achat de SCPI peut se faire en utilisant un crédit immobilier. C’est un énorme avantage pour acquérir un volume important de SCPI en peu de temps, et commencer à toucher des revenus immédiats de ce placement.
Par exemple, si j’achète pour 100K€ de SCPI, en comptant sur un rendement de 4%, je pourrais obtenir 4K€ de revenus.
Ces 100K€, je les emprunte sur 25 ans à 1,8%, sur une mensualité de 450€, ça permet un différentiel annuel de 1,4K€ que je sors de ma poche.
Au bout de 25 ans, une fois le crédit remboursé, les revenus sont disponibles en rentes.

Pour obtenir un crédit, encore faut-il que la banque soit prêteuse. Les banques en ligne ne financent pas ce type d’opération, et les banques traditionnelles seront sans doute plus enclines à financer l’achat de ses propres offres de SCPI.
Le crédit à la consommation peut être une alternative, mais attention au taux beaucoup plus élevé !

Qui dit revenus immédiats dit imposition. Selon ta situation, cela peut amener à ce que tu paies plus d’impôts.
Les revenus générés peuvent être soumis au régime micro-foncier ou au réel. Avec le régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus générés : on voit l’avantage d’acheter via un prêt pour optimiser fiscalement l’opération.
Tu peux également envisager le démembrement de la SCPI : tu gardes la nue-propriété des titres, les revenus sont reversés à un bailleur, pendant une durée à déterminer. Au bout de cette durée, tu récupères les revenus, ce qui permet de ne pas avoir d’imposition dans l’intervalle.

Les premiers loyers te seront versés après un certain délai courant à partir de ta date de souscription.

Enfin, lorsque tu voudras revendre tes parts, il y a un risque d’illiquidité, la revente peut être longue à se faire, voire ne pas se faire du tout !

Placer via les unités de comptes en assurance-vie

Le premier avantage et le plus évident : utiliser l’assurance-vie comme support induit l’application de sa fiscalité si particulière…
Les premiers loyers te seront versés très rapidement, et pour cause. C’est l’assureur qui est propriétaire des parts et donc elles sont déjà actives quand tu y souscris.
De la même manière, la revente est simplifiée. L’assureur gère la liquidité des parts. 

Cette gestion amène l’assureur à sélectionner celles qui sont le plus liquides. L’offre de SCPI dans une assurance-vie est de fait restreinte. Par exemple, à date, mon contrat chez Fortunéo en propose 4, celui chez Spirica liste 24 SCPI.

Par l’intermédiation, il peut y avoir plus de frais : des frais d’entrée, des frais de gestion au titre des unités de comptes, des prix d’achat plus élevés, une ponction sur les revenus… La rentabilité affichée au départ en sera impactée.

Attention, tous les contrats ne se valent pas. Si ce support t’intéresse, regarde bien dans les détails la proposition de chaque assureur.

Point sur la fiscalité

Que ce soit en direct ou via des unités de comptes, les parts de SCPI rentrent en compte dans l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Quelques articles suggèrent des options de placement / achat en fonction de l’imposition (Taux Marginal d’Imposition). Par exemple, cet article d’Expert et Finance, ou Le Revenu.

Voilà, que penses-tu de l’investissement en SCPI ? Si tu avais 10000€ à placer, en direct ou via l’assurance-vie ?

Photo de Adrianna Calvo sur Pexels.com